Una o due camere da letto? Quando si tratta di appartamenti, le dimensioni contano

Fai attenzione … una nuova ondata di appartamenti con una camera da letto non standard è destinata a catturare alcuni investitori.

Se gli investitori immobiliari debbano prendere in considerazione l’aggiunta o meno di un appartamento con una camera da letto al loro portafoglio non è solo una questione di dati demografici e di domanda oggigiorno, in altre parole, se esiste un mercato per proprietà più piccole, ma anche se sarai in grado per finanziare la risorsa.

I prestatori sono sempre più cauti poiché un vero diluvio di nuovi stock di appartamenti con una camera da letto è sul punto di saturare i mercati immobiliari di Sydney, Brisbane e Melbourne CBD.

Il recente “boom” immobiliare di Austral ha incoraggiato sviluppatori locali e internazionali incassati a costruire grattacieli generici relativamente “economici”, per poi incoraggiarli a scommettitori come investimenti immobiliari fuori piano.

“Micro appartamenti” stanno spuntando a una velocità simile a quella di un coniglio in monoliti verticali lungo i nostri principali skyline della città; con alcuni progetti commercializzati specificamente come alloggi per studenti o aziende ammobiliati, in cui la promessa di “rendimenti da locazione garantiti” viene utilizzata per attirare investitori alle prime armi.

Ma le banche sono diffidenti

Gli istituti di credito si innervosiscono per l’enorme volume di appartamenti più piccoli e in grattacieli (in particolare qualsiasi cosa costruita appositamente) destinati agli investitori e in particolare a coloro che desiderano acquisire risorse all’interno di super fondi autogestiti.

Tutto ciò che è inferiore a 40 metri quadrati è generalmente una zona vietata per i creditori diffidenti, che conoscono le prospettive sfavorevoli di rivendita di alloggi così restrittivi in ​​termini di vivibilità (per inquilini o proprietari), rendono questa prospettiva rischiosa da assumere come garanzia su un mutuo.

Quindi c’è la probabilità che la tua valutazione sulla liquidazione risulti inferiore al prezzo di acquisto originale, offrendo agli istituti di credito un motivo in più per rifiutare i finanziamenti per un simile accordo.

Al problema si aggiungono numerosi contabili e pianificatori finanziari, in particolare quelli “specializzati” in fondi super autogestiti, che vengono pagati generose provvigioni (a volte fino a $ 30.000 per cliente) per l’appartamento dello sviluppatore in vendita.

Questi “professionisti” meno che scrupolosi si rivolgono a investitori ignari che credono di ricevere “consigli”, quando in realtà stanno solo ricevendo una presentazione di vendita abilmente vestita.

Qualità rispetto alla quantità

A questo punto probabilmente stai pensando che investire in qualcosa con meno di due camere da letto non sia nemmeno un’opzione.

Questo potrebbe creare confusione per alcuni, poiché ho scritto sul motivo per cui gli appartamenti fanno grandi investimenti e sul numero crescente di baby boomer ridimensionati e giovani single e coppie professionisti, che oggigiorno desiderano case compatte in centro città a bassa manutenzione.

Il fatto è che un appartamento con una camera da letto può essere un investimento intelligente fintanto che, come con qualsiasi altra proprietà, soddisfa determinati parametri per garantire un potenziale a lungo termine per una crescita del capitale eccezionale.

Ovviamente devi essere in grado di finanziare anche il tuo acquisto, quindi non considerare mai nulla di dimensioni inferiori a 50 metri quadrati.

So di aver detto che il 40 era la no-go zone delle banche, ma tra i 40 e i 50 è un’area grigia da cui faresti meglio a stare lontano.

A questa problematica “zona grigia” si aggiunge la disputa in corso tra gli sviluppatori e i loro agenti di vendita e geometri, che hanno idee molto diverse su dove misurare per determinare le dimensioni di un appartamento.

Ai primi piace usare muri perimetrali esterni per far sembrare il loro prodotto più grande in quelle brochure di marketing lucide, mentre i secondi (e gli istituti di credito per cui lavorano) misurano fermamente dall’interno dei locali.

Puoi vedere come questa distinzione potrebbe rendere il processo finanziario davvero molto disordinato.

Allora cosa rende un buon investimento in un appartamento “più piccolo”?

Sia chiaro … mi piacciono gli appartamenti come proprietà di investimento.

Rendono quei codici postali suburbani interni altamente desiderabili che superano la crescita del capitale (a lungo termine) in media più accessibili per gli investitori principianti e offrono agli scommettitori esperti piccoli progetti di sviluppo.

Cerca qualcosa in un ricercato quartiere suburbano interno piuttosto che nel bel mezzo del CBD.

In genere le persone vogliono essere vicine all’azione e al loro impiego, ma non dormire sulla soglia della torre degli uffici aziendali.

Per quanto riguarda le comodità, vuoi un appartamento con una superficie minima di 50 mq più (internamente) e almeno una o due camere da letto che abbia:

Per quanto riguarda l’ultimo punto, tendo a indirizzare i clienti che cercano un investimento in un appartamento verso edifici boutique più piccoli, evitando stock generici di grattacieli come la peste.

Gli appartamenti costruiti negli anni Sessanta, Settanta o Ottanta che necessitano di miglioramenti estetici o di cucine e bagni aggiornati sono spesso piccoli grandi ritrovamenti, perché tendono ad essere più spaziosi, con una migliore flessibilità intorno alla disposizione.

Ovviamente hai anche la capacità di produrre una crescita del capitale effettuando piccole ristrutturazioni, oltre ad aumentare i rendimenti del noleggio.

Immagino che il messaggio da portare a casa non sia quello di scontare gli appartamenti come scelta di investimento, ma di essere molto selettivi su ciò che si acquista, dove si trova e chi te lo vende; tenendo presente che l’obiettivo è acquisire una risorsa eccezionale, non un limone da investimento immobiliare.

Originariamente pubblicato su https://propertyupdate.com.au il 21 aprile 2019.