¿Cómo afectará la política de educación gratuita de Nueva York al mercado de la vivienda?

Cada inversor de bienes raíces está constantemente en la búsqueda de una nueva ubicación rentable para su próxima propiedad de inversión. Los lugares alrededor del estado de Nueva York podrían ser los próximos puntos calientes para la inversión inmobiliaria debido al nuevo programa educativo gratuito de Nueva York. Si bien la ciudad de Nueva York siempre ha sido un mercado inmobiliario atractivo aunque extremadamente caro, muchos otros lugares fuera de la ciudad pronto podrían volverse no menos atractivos. Por lo tanto, primero veamos de qué se trata esta nueva política educativa.

¿Cuál es la nueva política de educación gratuita de Nueva York?

A principios de abril de este año, la Legislatura del Estado de Nueva York aprobó un plan de matrícula gratuita presentado por el gobernador Andrew Cuomo en enero. De acuerdo con la nueva legislación, los estudiantes serán elegibles para educación gratuita en todas las instituciones académicas de la State University of New York (SUNY) y City University of New York (CUNY). Mientras que muchos estados ya tienen colegios comunitarios gratuitos, Nueva York es el primero en introducir educación gratuita en colegios públicos de cuatro años también.

¿Todos los estudiantes serían elegibles? No, la nueva política de matrícula gratuita se aplicará a los estudiantes cuyos ingresos familiares anuales no superen los $ 100,000. El límite de ingresos está programado para aumentar a $ 125,000 para 2019. Además, para ser elegible, un estudiante debe ser ciudadano de Nueva York, residente permanente o refugiado.

Aunque el nuevo plan definitivamente tendrá importantes repercusiones en el presupuesto estatal, también se espera que estimule la economía local al atraer nuevas poblaciones a las ciudades que albergan universidades SUNY y CUNY.

¿Cómo se espera que afecte la política de matrícula gratuita al mercado de la vivienda del estado de Nueva York?

“¿Cómo afectaría la educación gratuita al mercado inmobiliario?” Bueno, la respuesta es bastante sencilla en este caso porque la política de educación gratuita se aplica solo a la matrícula, mientras que los estudiantes seguirán pagando las tasas y el alojamiento ellos mismos. Esta es una gran noticia para todos los inversores inmobiliarios nuevos y existentes en el estado de Nueva York. Las universidades SUNY y CUNY atraerán inmediatamente a muchos estudiantes nuevos cuyas familias no podían pagar la educación universitaria antes. Como en muchos casos estos estudiantes serán de lugares fuera de las ciudades universitarias y dado que el estado no cubrirá el alojamiento y la comida, buscarán propiedades de alquiler asequibles. Esta ola de nuevos inquilinos esperados significa que ahora es el momento adecuado para comprar una propiedad de ingresos en el estado de Nueva York. Esta opción podría ser una excelente opción incluso en términos de inversión inmobiliaria fuera del estado.

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En realidad, se prevé que la nueva política tendrá un impacto positivo a largo plazo en la inversión inmobiliaria en Nueva York. En primer lugar, uno de los requisitos de la nueva política es que los beneficiarios deberán permanecer y trabajar en Nueva York después de graduarse durante la misma cantidad de años durante los cuales recibieron educación gratuita. Esto significa que los recién graduados y los jóvenes profesionales formarán otro grupo nuevo de inquilinos en el estado de Nueva York. En segundo lugar, muchas familias con niños pequeños pueden decidir mudarse al estado de Nueva York para convertirse en residentes y ser elegibles para la educación universitaria pública gratuita cuando sus hijos cumplan 18 años. Estas familias generalmente serán de ingresos bajos y medios, lo que significa que probablemente no podrán permitirse comprar una casa de inmediato. Entonces, mientras tanto, habrá una afluencia de nuevos inquilinos que tendrán que ser alojados por propiedades de alquiler locales.

¿Qué propiedades de inversión del estado de Nueva York serían las mejores para esta nueva política?

Si bien la demanda general de propiedades de alquiler aumentará, no todas las propiedades y todas las ubicaciones se perseguirán por igual. Echemos un vistazo a las características de las que se espera sean las opciones más populares entre los nuevos inquilinos.

1. ¿Qué tipo de propiedades de inversión?

Como se mencionó anteriormente, los nuevos inquilinos se dividirán en dos categorías principales: 1) estudiantes individuales de otras ciudades y pueblos del estado, así como graduados recientes y 2) familias enteras. Cuando se trata de estudiantes y recién graduados, lo más probable es que busquen unidades de alquiler con algunas habitaciones en condominios o propiedades multifamiliares que puedan compartir con otros estudiantes para reducir el costo tanto como sea posible. Por el momento, el costo de alojamiento y comida en el campus es de aproximadamente $ 12,600 por año académico, por lo que las propiedades de alquiler tendrían que ofrecer alquileres más bajos que estos alquileres, cuando son compartidos por pocas personas, para ser atractivos para los estudiantes. Mientras tanto, se espera que las nuevas familias que podrían mudarse al estado de Nueva York para beneficiarse de la nueva legislación en los próximos años estén interesadas en viviendas unifamiliares. Una vez más, estas propiedades tendrán que ser muy asequibles porque estos hogares ganan menos de $ 100,000 por año.

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2. ¿Qué ubicaciones?

Una amplia gama de ubicaciones se verán afectadas por la nueva política de educación gratuita. Las universidades públicas están repartidas por todo el estado y todos estos lugares serán buenas opciones para comprar una propiedad de inversión. Los ejemplos incluyen Albany, Buffalo, Plattsburgh, Cobleskill, Cortland, Monroe, Oneonta, Rockland, Valhalla, Potsdam y otros, incluida la ciudad de Nueva York, por supuesto.

Dado que, como inversor de bienes raíces, se enfocará principalmente en estudiantes de universidades de cuatro años y graduados, podría ofrecer un contrato de arrendamiento de cinco años con condiciones preferenciales para hacer que su propiedad de inversión sea más atractiva.

¿Qué estrategia de alquiler sería mejor con la nueva política?

A los inversores inmobiliarios les encantaría saber que tanto la estrategia de alquiler tradicional como la de Airbnb podrían ser muy rentables con la nueva política de educación gratuita. El alquiler tradicional sería bueno para estudiantes, graduados y familias, mientras que Airbnb ofrecería oportunidades maravillosas en fechas especiales como los fines de semana de regreso a casa, juegos deportivos y graduación, entre otros, cuando las familias de fuera de la ciudad vienen a visitar a sus hijos en la universidad. Sin embargo, antes de decidirse por Airbnb, debe verificar la legislación estatal y local relacionada con Airbnb para asegurarse de que esta estrategia de alquiler sea legal en su ubicación.

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En general, se espera que la nueva política de educación universitaria gratuita tenga un efecto muy positivo en la inversión inmobiliaria en el estado de Nueva York, especialmente en las ciudades y pueblos que albergan universidades públicas. Sin embargo, sea rápido al comprar su propiedad de inversión en Nueva York, ya que los precios de las propiedades inmobiliarias pueden subir si los inversores deciden comprar propiedades de alquiler allí. En su búsqueda, asegúrese de consultar Mashvisor para conocer las numerosas propiedades disponibles en Nueva York. La calculadora de propiedades de inversión le ahorrará mucho tiempo y dinero al realizar el análisis del mercado inmobiliario, así como el análisis de propiedades de inversión en su lugar, y le proporcionará pronósticos confiables de los ingresos por alquiler, la tasa de capitalización, el rendimiento de CoC y la tasa de ocupación de alquiler tradicional y de Airbnb.

Publicado originalmente en www.mashvisor.com el 18 de abril de 2017.