اتفاقية البيع وسند البيع والاختلافات بينهما

تختلف اتفاقية بيع العقار عن سند بيع هذا العقار. سند البيع هو عقد مكتوب يتم بموجبه نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري ، في حين أن اتفاقية البيع هي عقد يتم بموجبه نقل ملكية العقار في وقت لاحق أو يخضع يجب الوفاء ببعض الشروط لاحقًا.

ما هو سند البيع؟
سند البيع هو أهم مستند قانوني أو عقد مطلوب تنفيذه بين البائع والمشتري وقت بيع العقار. سند البيع هو مستند ملزم قانونًا تم إعداده خصيصًا لنقل الحق والملكية والملكية ؛ المنقولة أو غير المنقولة من شخص إلى آخر مقابل ثمن. يُشار إلى البائع والمشتري باسم “المانح” و “المستفيد” من سند البيع على التوالي. سند البيع يثبت أن البائع قد نقل الملكية المطلقة للعقار إلى المشتري. يتكون سند البيع عادة من المعلومات التالية:
1 . تفاصيل البائع والمشتري.
2 . وصف العقار.
3 . سعر البيع وطريقة دفع ذلك السعر.
4. بند “نقل الملكية” (بند يتضمن الإطار الزمني الذي سيتم فيه منح ملكية العقار للمشتري.)
5 . التاريخ الفعلي لتسليم الحيازة.
6 . شرط التعويض (على سبيل المثال ، في حالة وجود أي نزاع بشأن الملكية ، يقوم البائع بتعويض المشتري عن أي أضرار تؤدي إلى خسائر مالية للمشتري.)
7 . توقيع المشتري والبائع والشهود.
8 . بند Tenendum و Reddendum (يحتفظ بند Reddendum ببعض حقوق البائع في الممتلكات مثل تقييد كيفية استخدام المشتري للعقار ، بينما يشير بند Tenend إلى أن التحسينات أو الهياكل على الأرض التي يتم بيعها مع الأرض.

تسجيل سند البيع
لجعل بيع العقار ساريًا ، يجب تسجيل سند البيع ويمكن القيام بذلك في مكتب المسجل الفرعي بحضور الطرفين والشهود . وفقًا لقانون التسجيل الهندي لعام 1908 ، يلزم تسجيل أي اتفاقية لنقل أي مصلحة في ممتلكات غير منقولة تزيد قيمتها عن مائة روبية.

ما هي اتفاقية البيع؟
اتفاقية بيع ، وعد يتعهد فيه البائع بنقل ملكية العقار في المستقبل. يحدد القسم 4 من قانون بيع البضائع لعام 1930 أنه حيث يتم نقل الملكية في البضائع في وقت لاحق أو يخضع لبعض الشروط بعد ذلك ليتم الوفاء بها ، يسمى العقد اتفاق للبيع. تصبح اتفاقية البيع عملية بيع عندما ينقضي الوقت أو يتم استيفاء الشروط التي بموجبها سيتم نقل الممتلكات في البضائع ، بينما تحدد المادة 54 من قانون نقل الملكية ، 1882 أن عقد البيع أو اتفاقية بيع الممتلكات غير المنقولة هو عقد يتم فيه بيع هذه الممتلكات بشروط يتم تسويتها بين الطرفين. لا تخلق ، في حد ذاتها ، أي مصلحة في مثل هذه الممتلكات أو فرض رسوم عليها.
من التعريفات المذكورة أعلاه ، يتضح تمامًا أن اتفاقية البيع تحتوي على وعد بنقل العقار المعني في المستقبل ، بناءً على إرضاء بعض الأحكام والشروط. لذلك ، فإن هذه الاتفاقية نفسها لا تنشئ أي حقوق أو مصلحة في العقار للمشتري المقترح. قد تؤدي الموافقة على البيع أو لا تؤدي إلى بيع فعلي للممتلكات المعنية.

القرارات القضائية بشأن سند البيع والاتفاق على البيع
تحدد بعض قوانين رسوم الدمغة ، مثل قانون ختم ماهاراشترا ، أن اتفاقية بيع الممتلكات غير المنقولة تتطلب دفع نفس رسوم الدمغة مثل ينطبق على سند النقل أو سند البيع لعقار غير منقولة. بسبب هذه الأحكام ، يتصور الأشخاص خطأً أن اتفاقية البيع هي سند بيع صحيح.
في Crest hotel Ltd. v. Asstt. المشرف على Stamps AIR 1994 ، Bom 228 ، قضت محكمة بومباي العليا بأن اتفاقية البيع هي مجرد وثيقة تنشئ حقًا في الحصول على مستند بيع آخر عند استيفاء بعض الشروط والأحكام المحددة فيه. بناءً على قوة مثل هذه الاتفاقية ، لا يصبح المشتري مالكًا للعقار. تبقى الملكية مع البائع. سيتم تحويلها إلى المشتري فقط عند تنفيذ البائع لسند البيع.
لا يحصل المشتري إلا على الحق في تنفيذ سند البيع لصالحه.
أيضًا ، في حالة Suraj Lamp & أمبير ؛ أمبير ؛ الصناعات (ف) المحدودة مقابل. ولاية هاريانا (2012) 1 SCC 656 ، قضت المحكمة العليا بأن نقل الممتلكات غير المنقولة عن طريق البيع لا يمكن إلا عن طريق سند بيع. في حالة عدم وجود سند بيع مختوم ومسجل حسب الأصول كما هو مطلوب بموجب القانون ، لا يمكن نقل أي حق أو سند ملكية أو مصلحة في الممتلكات غير المنقولة. أي اتفاق لبيع ليس سند بيع مسجل لا يفي بمتطلبات المادتين 54 و 55 من قانون نقل الملكية ولن يمنح أي حق ملكية أو ينقل أي مصلحة في الممتلكات غير المنقولة.

الفرق بين اتفاقية البيع & amp؛ سند البيع

في الختام ، يمكن للمرء أن يعرف ما إذا كان العقد هو سند بيع ، أو اتفاقية بيع بعد الاطلاع على العقد. لذلك ، من الأفضل فهم هذين المصطلحين القانونيين لتجنب المخاطر المالية ، حيث يتم نقل الملكية فقط من خلال سند البيع ، وليس عن طريق اتفاقية البيع.